今早，备受瞩目的温州首宗“第四代住宅”地块出让。在挂牌阶段该地块引发激烈讨论，最终却是底价成交。

温州瓯发置业有限公司（曾用名温州市瓯海双南建设投资有限公司）以底价11.5亿元竞得牛山单元HX-ns02-地块，折算楼面价约元/㎡。

PART1地块基本信息

该地块位于瓯海区娄桥街道瓯海大道与广化南路交叉处。

地块指标

造价标准

该地块住宅建筑外立面（不含门窗）采用涂料的造价不低于元/平方米，采用干挂石材的造价不低于元/平方米，采用干挂金属板的不低于元/平方米，门窗造价不低于元/平方米。

公共部位室内装修（按建筑面积）平均造价不低于元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于元/平方米。屋面系统造价不低于元/平方米。

工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求，工程量按现行计价规则进行计算。

地块内的高层居住建筑层高≥3米，竞得人可自主选择是否全装修销售。

其他要求

地块兼容的零售商业、餐饮用地对应的建筑面积≤平方米且≥平方米，该地块商业建筑面积可分割转让，其中第3层及第3层以上建筑面积最小分割单元不得小于平方米。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

PART2温州首宗第四代住宅，带设计方案出让

第四代住宅项目居住容积率在符合控制性详细规划和居住区规范上限的基础上，地块可建容量构成为：规划条件设定容积率2.2，另允许建设总量不大于总住宅建筑面积20%的空中花园，总量不大于总住宅建筑面积15%的共享平台（该两部分空间面积参照未来社区相关政策界定为不计费容积率，不计入地块住宅建筑面积和容积率指标）。

效果图来源于出让文件，以实际规划审批为准

效果图来源于出让文件，以实际规划审批为准

空中花园（绿化阳台）位于建筑主体结构外，突出建筑外立面，无围护墙，不封闭，为悬挑的开敞式户内空中花园，高度不得低于两个住宅自然层高度，且不低于6米。

效果图来源于出让文件，以实际规划审批为准

绿化面积应不小于该户内空中花园投影面积的50%，且沿空中花园外延边需做至少1米宽绿化种植，覆土厚度不小于0.5米。

效果图来源于出让文件，以实际规划审批为准

共享平台空间为用户共享，隔层设置，位于建筑结构主体内，开敞面除主体承重结构外只能设围护设施，不能设围护结构（无围护墙、不封闭），高度不得低于两个住宅自然层高度，且不低于6米。其绿化面积应不小于该共享空间投影面积的20%。

共享平台空间与空中花园立体绿化内容，须与主体工程同步设计同步实施同步验收。

地块共享平台空间和户内空中花园面积，后续均不计入权属登记范围。

PART3第四代住宅，争议很大！

作为首宗由官方盖章的“第四代住宅”地块，项目挂牌起就引起激烈讨论，但是不乏质疑。

主要质疑点：

1、温州带“空中花园”未来社区还为交付，本身就有质疑声，更激进的“第四代住宅”可行性存疑。

2、项目不能封窗，存在安全问题以及温州台风季进水怎么办

▼关于地块的一些看法(可上下滑动查看)

有部分质疑是有一定道理。关于这宗地块，很容易让人想到瓯江路中瑞曼哈屯，超大的入户花园，6米高大阳台。但是，在坚持十余年之久后，近年曼哈屯也顶不住，业主开始对大阳台下手，封窗了。

而瓯海这宗地块，出让文件明确了不允许封窗。

曼哈屯来源于楼市温州

当然，以上仅代表一部分人的看法。第四代住宅在温州虽然是“小试牛刀”，但在成都、长沙等城市，大胆前卫的设计还是得到一定市场认可。

▼成都七一城市森林花园小区(可上下滑动查看)

这次出现“水土不服”，底价成交。背后是忽略了两个问题，那就是好产品离不开好地段，窗外的风景同样重要。

地块位于高翔工业区，西侧靠近发展成熟的瓯海中心区，能够享受便利的生活配套。但是，地块东、北测以工业用地为主，同时地块医院，对中高端改善客群来讲，这是大硬伤。另外，与瓯海中心区相比，地块也无法享受瓯海区外国语学校资源优势。

最后，后续不排除会引入品牌房企的合作，第四代住宅的落地效果，还是值得期待一下。